二手房外墙漏水

刚买的二手房,准备装修发现外墙漏水。之前签的购买意向书里面有写,买房需保证房屋主体结构完好。房屋外墙漏水是不是属于房屋主体结构不完好?是否可以申请退房,终止购买合同?

律师回复


法律分析

  1. 关于房屋主体结构的界定: 房屋主体结构一般是指在建筑中,由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系,包括基础、梁、板、柱、承重墙等,这些结构直接关系到房屋的整体安全性能。外墙从严格意义上来说,并不完全等同于房屋主体结构,但外墙对于房屋的正常使用功能(如防水、防风、保温等)起着重要作用。虽然外墙不属于典型的主体结构部分,但如果外墙存在严重质量问题影响到房屋的正常使用,可能被认定为房屋质量存在重大瑕疵。
  2. 外墙漏水是否构成解除合同的法定事由: 根据《中华人民共和国民法典》规定,如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。刚购买的二手房准备装修时发现外墙漏水,若漏水情况严重,导致无法正常居住使用房屋,比如室内墙面大面积发霉、因漏水导致电路等设施存在安全隐患等,这种情况下有可能构成解除合同的法定事由。但如果漏水情况较轻,通过维修等方式能够解决且不影响正常居住使用,可能不构成解除合同的充分理由。
  3. 购买意向书条款的效力及适用: 购买意向书中约定卖方需保证房屋主体结构完好,虽然外墙严格意义不完全属于主体结构,但如果法院综合判断外墙漏水的情况严重影响房屋质量,有可能基于公平原则和合同目的,将该条款进行适当扩张解释,认为卖方没有尽到保证房屋符合正常使用状态的义务。

解决方案和建议

  1. 收集证据:首先,你要对房屋外墙漏水的情况进行详细记录,包括拍摄清晰的照片、视频,记录漏水的具体位置、范围、对室内造成的影响等。可以请专业的房屋检测机构对房屋进行检测,出具检测报告,明确漏水原因以及对房屋质量的影响程度。
  2. 与卖方协商:拿着收集好的证据与卖方进行沟通协商,说明房屋外墙漏水的情况以及对你造成的困扰,根据购买意向书的约定,要求卖方承担维修责任或者协商退房退款事宜。在协商过程中,注意保留好聊天记录、通话录音等协商证据。
  3. 寻求第三方调解:如果与卖方协商不成,可以寻求房地产中介机构(如果有中介参与此次交易)、消费者协会或者当地的房地产管理部门等第三方进行调解,协助双方达成一致解决方案。
  4. 法律途径:若调解无果,且经过评估外墙漏水情况确实严重影响房屋正常使用,你可以考虑通过法律途径解决,向法院提起诉讼,请求解除房屋买卖合同,并要求卖方返还购房款、赔偿相应损失(如因检测等产生的费用)。但诉讼过程可能较为复杂和耗时,需要做好充分准备。

提醒:未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。

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