主任与副主任未召开业主大会私自签订物业合同是否有效，业主是否应缴纳物业费
律师回复
根据中国法律，业主大会是物业管理的重要决策机构，其决策通常需要遵循一定的程序和条件。以下是对您提出的问题的法律分析：
- 业主大会召开程序：
- 依据《物业管理条例》和《民法典》的相关规定，业主大会的召开需要符合一定的程序，包括提前通知业主、确定会议议程、达到法定人数等。
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如果业委会主任与副主任未召开业主大会，而是私自与物业签订合同，这种做法通常是不符合法律规定的。
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合同效力：
- 如果业委会的5名备案人员没有到场，且没有召开合法的业主大会，那么主任与副主任私自签订的物业合同可能被视为无效。
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合同无效的原因可能包括程序违法、缺乏业主大会的授权等。
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物业费缴纳：
- 如果合同无效，那么业主可以拒绝缴纳物业费。
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但是，如果物业提供了物业管理服务，并且这些服务符合物业管理合同的基本要求，那么业主可能需要按照实际接受的服务情况支付相应的费用。
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解决方案和建议：
- 业主可以通过以下途径维护自己的权益：
- 收集相关证据，如会议通知、未召开业主大会的记录等，证明合同签订程序的违法性。
- 向业委会提出质疑，要求其对合同签订程序进行说明，并请求召开业主大会对合同进行审议。
- 如果业委会不作为，业主可以向物业管理部门或者社区居委会投诉。
- 在极端情况下，如果业委会和物业都未能解决问题，业主可以向人民法院提起诉讼。
总结来说，如果业委会主任与副主任未召开业主大会私自签订物业合同，这种合同可能因程序违法而无效。业主可以据此拒绝缴纳物业费，但需注意，如果物业提供了实际服务，业主可能需要根据服务情况支付相应费用。具体的法律行动应根据实际情况和当地法律规定来决定。
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