关于在建工程抵押和工程款优先权问题，抵押权人是否应针对抵押的十套放弃还是整栋楼放弃优先权

请问，抵押人提供一栋楼中的10套在建工程作抵押，现承建方出具放弃工程款优先权承诺书，对抵押权人来说是针对抵押10套放弃还是就整栋楼放弃比较好？工程款是否可以细分出来？

律师回复

在建工程抵押和工程款优先权问题是法律实践中常见的法律问题。以下是对您提出的问题的分析和建议：

法律分析：

1. 在建工程抵押：根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押人可以将正在建造的建筑物设定抵押权。抵押权人有权就抵押的财产优先受偿。

2. 工程款优先权：根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国建筑法》的规定，工程款的优先权是指建筑工程承包人对于建筑工程的价款有优先受偿的权利。

3. 放弃优先权的承诺书：承建方出具的放弃工程款优先权承诺书，其效力取决于承诺书的条款和抵押权人的权利。

具体分析：

• 针对抵押10套放弃优先权：如果抵押权人选择只针对抵押的10套房屋放弃优先权，那么这10套房屋的工程款将不再享有优先受偿权，而整栋楼的其他未抵押的房屋的工程款仍然享有优先权。

• 针对整栋楼放弃优先权：如果抵押权人选择针对整栋楼放弃优先权，那么整栋楼的工程款都将不再享有优先受偿权。

建议：

1. 抵押权人的选择：
2. 如果抵押权人认为整栋楼的价值高于仅抵押10套房屋的价值，且整栋楼的工程款风险可控，那么选择针对整栋楼放弃优先权可能更为有利。

3. 如果抵押权人更关心的是这10套房屋的工程款，或者认为整栋楼的其他部分存在风险，那么选择针对抵押的10套房屋放弃优先权可能更为合适。

4. 工程款的细分：

5. 工程款可以细分。例如，如果整栋楼由多个承包商承包，那么每个承包商的工程款可以分别计算，抵押权人可以根据具体情况选择放弃哪部分工程款的优先权。

总结：

抵押权人应根据自身风险承受能力和利益最大化原则，选择是否针对整栋楼或仅抵押的10套房屋放弃优先权。同时，应确保承建方的放弃优先权承诺书合法有效，避免后续的法律纠纷。

建议在做出决定前，咨询专业律师，对相关法律条文和具体情况进行详细分析，以确保决策的合法性和有效性。

提醒：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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