买一个四十年租赁得房子

开发商盖了一个小区，与第二人（房东）签订了租赁20年到期后继续租赁20年得合同，2013年已经交房。现在房东想把剩余年限卖出，并且开发商已经倒闭了，该如何与第二人（房东）签订合同规避风险。

租房

律师回复

法律分析

租赁期限问题：根据法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。虽然房东与开发商约定了四十年租赁期，但其中超过二十年的部分在法律上可能不具有强制执行力。
开发商倒闭影响：开发商倒闭可能导致小区后续维护、产权等一系列潜在问题。比如小区的公共设施维护责任、土地使用权益等方面，缺乏明确的责任主体。
房屋性质与合法性：需要确认该房屋的性质，是否属于合法建筑，是否有相应的规划、建设许可等手续。如果房屋本身不合法，那么租赁合同可能面临无效的风险。

合同签订建议

核实基础信息
- 产权与租赁信息：要求房东提供与开发商签订的原始租赁合同，查看合同条款，确认租赁范围、租金支付情况等。同时，到当地不动产登记部门或相关管理机构查询该房屋的产权登记情况，核实房东是否有转租权。
- 房屋合法性文件：查看房屋的规划许可证、建设工程许可证等，确保房屋是合法建设的。若无法提供这些文件，建议谨慎考虑交易。
合同条款重点
- 租赁期限与续租：明确剩余租赁期限，按照实际有效的二十年租赁期限进行约定。对于续租部分，应说明是基于房东与开发商原合同约定的前提下，并注明续租条件需符合法律法规规定，同时设定在续租前合理期限内双方重新协商续租条款的机制。
- 租金与支付方式：详细约定租金金额、支付周期、支付方式等。例如可以约定租金按季度支付，通过银行转账方式支付到房东指定账户，并要求房东提供收款凭证。
- 双方权利义务：明确房东应保证你在租赁期内对房屋的正常使用，负责房屋主体结构的维修（非因你使用不当造成的损坏）；你应合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构等。
- 违约责任：详细约定双方的违约责任。如房东若提前收回房屋，需支付高额违约金，并赔偿你的实际损失；你若逾期支付租金，需按照一定比例支付滞纳金等。
- 合同解除：约定合同解除的条件，如遇到不可抗力、政府征收拆迁等情况导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任，同时明确租金退还、损失补偿等事宜。
其他注意事项
- 见证或公证：可以邀请无利害关系的第三方见证合同签订过程，或者对合同进行公证，增强合同的证明力。
- 留存证据：签订合同过程中，对相关文件、沟通记录等进行妥善保存，以备后续可能出现纠纷时作为证据使用。